Registrador Manoel Valente Figueiredo Neto analisa os impactos da automação, da tokenização imobiliária, da segurança de dados e da governança digital sobre o futuro dos serviços registrais
A expansão da inteligência artificial, o avanço da tokenização de ativos imobiliários e a digitalização dos serviços registrais estão modificando a maneira como documentos são analisados, informações são certificadas e operações jurídicas são realizadas no Brasil. Entretanto, a incorporação dessas tecnologias também apresenta desafios relacionados à responsabilidade pelos atos, à proteção de dados, à atuação dos fornecedores privados e à preservação da fé pública.
Essas questões estão no centro das reflexões do registrador Manoel Valente Figueiredo Neto, responsável pelo 2º Registro de Imóveis de Caxias do Sul, no Rio Grande do Sul. Em diálogo com Ermitânio Prado, publicado em 4 de novembro de 2026, na série Diálogos sob as romãzeiras, do portal Observatório do Registro, o jurista discutiu oito dimensões da transformação tecnológica no setor, incluindo mudanças institucionais, iniciativas do mercado financeiro e perspectivas para os próximos anos.
A discussão parte de uma questão fundamental: até que ponto a tecnologia pode assumir atividades tradicionalmente realizadas por profissionais responsáveis pela autenticidade e segurança jurídica dos registros?
Para Manoel, a resposta não está em rejeitar os avanços tecnológicos, mas em estabelecer limites, responsabilidades e mecanismos de fiscalização capazes de acompanhar sua evolução.
Fé pública e tecnologia
A inteligência artificial, a criptografia e o blockchain podem substituir a fé pública?
O desenvolvimento de sistemas capazes de identificar padrões, analisar documentos e preservar registros digitais tem ampliado as possibilidades de automação dos serviços registrais. Cada tecnologia, entretanto, desempenha uma função específica.
Os sensores e sistemas automatizados podem produzir evidências digitais. A criptografia permite verificar a integridade das informações, enquanto o blockchain oferece mecanismos para preservar a sequência dos registros e dificultar alterações não autorizadas. Já a inteligência artificial pode interpretar documentos, identificar inconsistências e reconhecer padrões.
Apesar dessas capacidades, Manoel diferencia a confiabilidade técnica da autoridade jurídica. Um sistema pode demonstrar que determinado arquivo não foi alterado, mas isso não significa que tenha recebido a atribuição legal necessária para conferir fé pública ao conteúdo.
No ordenamento jurídico, essa prerrogativa está vinculada à autoridade conferida pelo Estado e à responsabilidade de quem pratica ou certifica o ato.
O futuro exige escolher entre a confiança humana e a segurança tecnológica?
Na avaliação apresentada pelo registrador, essa oposição é inadequada. O desafio consiste em desenvolver uma estrutura na qual as ferramentas digitais fortaleçam a atuação dos profissionais sem eliminar a participação do Estado e dos oficiais na cadeia de confiança.
Isso significa evitar dois caminhos extremos: transformar as serventias exclusivamente em empresas de tecnologia ou impedir a modernização sob o argumento de preservar as atribuições tradicionais.
A proposta é incorporar os recursos tecnológicos à atividade registral, mantendo os fundamentos jurídicos que garantem a validade dos atos.
Uma máquina pode realizar uma certificação?
A automação já participa de diferentes etapas de certificação. O ponto central, portanto, passa a ser a identificação de quem responde pelas consequências jurídicas de um procedimento executado por um sistema.
Se uma inteligência artificial analisa um documento incorretamente ou um processo automatizado produz um resultado inadequado, é necessário estabelecer como a responsabilidade será atribuída.
A discussão envolve não apenas a capacidade operacional da ferramenta, mas também os mecanismos de supervisão, validação e responsabilização.
O registrador do século XXI
O que acontecerá com o registrador quando a conferência de documentos estiver automatizada?
A transformação digital tende a modificar as atividades cotidianas dos profissionais de registro. Procedimentos repetitivos de leitura, comparação e organização de documentos poderão ser executados com maior participação de sistemas automatizados.
Nesse cenário, Manoel considera que a atuação do registrador deverá se concentrar progressivamente na supervisão jurídica da infraestrutura tecnológica.
Entre suas atribuições estarão a avaliação dos sistemas utilizados, a validação dos modelos, a interpretação de situações excepcionais e a responsabilidade pelos atos realizados com apoio dessas ferramentas.
O profissional continuará exercendo uma função humana essencial, especialmente nos casos em que os resultados automatizados exigirem interpretação jurídica.
Quem fiscalizará os sistemas responsáveis pela produção e verificação das provas?
A questão remete à antiga reflexão do poeta romano Juvenal sobre quem vigia aqueles que exercem a função de vigilância.
No ambiente digital, o problema ganha uma dimensão adicional: os próprios instrumentos responsáveis por produzir, selecionar e verificar evidências podem passar a operar automaticamente.
Isso exige mecanismos capazes de fiscalizar tanto os profissionais quanto os sistemas utilizados.
Manoel também questiona se a categoria está suficientemente preparada para essa transformação. Segundo a reflexão apresentada no diálogo, muitos registradores desenvolveram suas competências de maneira relativamente autônoma, aprendendo a solucionar dificuldades práticas ao longo da carreira.
Essa experiência representa uma capacidade importante de adaptação, mas também revela a necessidade de maior preparação coletiva diante de mudanças tecnológicas estruturais.
Tokenização e matrícula estruturada
A tokenização do crédito imobiliário representa o próximo passo da modernização registral?
O uso de blockchain em operações relacionadas ao financiamento de imóveis já integra iniciativas de cooperação entre instituições financeiras e entidades do setor registral.
Entre elas está o Acordo de Cooperação Técnica envolvendo o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), o Registro de Imóveis do Brasil (RIB), Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Sicoob, Sicredi, Ailos e Unicred.
A iniciativa prevê a utilização de blockchain para apoiar etapas da jornada do crédito imobiliário, com testes previstos para março de 2027.
Apesar das perspectivas, Manoel ressalta que, conforme as informações apresentadas pelo Banco do Brasil, o projeto ainda se encontra em fase de detalhamento dos procedimentos e definição dos modelos de integração.
Isso significa que a arquitetura definitiva de produção ainda não está estabelecida.
Para o registrador, essa etapa oferece uma oportunidade para que os profissionais e instituições registrais participem da construção das soluções, evitando que os modelos sejam definidos exclusivamente por bancos e operadores tecnológicos.
O movimento também se relaciona a iniciativas internacionais e nacionais de tokenização, como o projeto-piloto preparado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para o mercado de capitais e os fundos tokenizados da State Street.
Essas experiências indicam possibilidades de utilização de representações digitais de ativos e direitos em diferentes operações financeiras, inclusive aquelas relacionadas ao mercado imobiliário.
Qual será o elemento central dessa transformação?
Manoel aponta a matrícula eletrônica estruturada como uma das bases fundamentais para a evolução tecnológica do registro de imóveis.
A proposta envolve organizar digitalmente as informações referentes aos imóveis, seus proprietários, ônus e gravames, permitindo que esses dados sejam interpretados e utilizados de maneira estruturada pelos sistemas.
Diferentemente de um documento apenas digitalizado, uma matrícula estruturada possibilita que informações específicas sejam identificadas e processadas por ferramentas tecnológicas.
O ONR já desenvolve trabalhos relacionados a essa proposta, incluindo a possibilidade de uma certidão de matrícula estruturada destinada a futuras aplicações de tokenização.
A padronização dessas informações poderá facilitar a integração entre os registros imobiliários e outras plataformas, desde que sejam preservadas as exigências legais e a segurança jurídica.
Inteligência artificial jurídica e sistemas especializados
As novas ferramentas jurídicas são apenas versões adaptadas dos assistentes de inteligência artificial?
O avanço recente da inteligência artificial indica uma mudança na maneira como essas tecnologias são utilizadas por profissionais do Direito.
Ao analisar o lançamento do Gemini Enterprise for Legal, em agosto de 2026, Manoel identificou uma transição dos sistemas baseados exclusivamente em perguntas e respostas para ferramentas capazes de executar sequências de tarefas.
Essa modalidade, conhecida como inteligência artificial agêntica, permite que o usuário estabeleça um objetivo e que o sistema desenvolva etapas de trabalho para alcançá-lo.
Em vez de apenas responder a uma consulta jurídica, a tecnologia poderá organizar informações, examinar documentos, acompanhar procedimentos e executar atividades integradas.
O registrador também mencionou o Astra for Law, atribuído à OpenAI no diálogo, como exemplo da tendência de desenvolvimento de infraestruturas especializadas para determinados setores.
Segundo as informações relatadas na conversa, empresas de tecnologia também estariam preparando soluções voltadas às atividades notariais e registrais, com atenção ao Brasil e à América Latina.
A principal mudança, portanto, seria a passagem de ferramentas genéricas para sistemas desenvolvidos especificamente para as necessidades de cada atividade profissional.
Qual aplicação da inteligência artificial apresenta maior interesse para os registros?
Uma das possibilidades destacadas é o monitoramento regulatório contínuo, conhecido internacionalmente como regulatory horizon scanning.
Nesse modelo, agentes de inteligência artificial acompanham alterações legislativas e normativas, confrontando as mudanças com as regras e políticas internas de determinada organização.
A finalidade é identificar antecipadamente possíveis impactos regulatórios, permitindo que as instituições se preparem para novas exigências.
A discussão também contribuiu para o desenvolvimento do Scanning Regulatório do KollGEN, iniciativa apresentada no endereço www.kollgen.com/radar.
Segurança de dados e fornecedores privados
Os dados dos cartórios permanecem protegidos quando são processados por sistemas privados de inteligência artificial?
A adoção de plataformas externas apresenta desafios relacionados à confidencialidade, ao controle das informações e à transparência dos mecanismos utilizados.
Manoel relatou ter examinado uma ferramenta de inteligência artificial integrada a um sistema privado, capaz de realizar reconhecimento óptico inteligente de caracteres, conhecido como OCR.
O recurso permite ler e interpretar matrículas imobiliárias, comparar informações com o Indicador Real, reconhecer atos, identificar partes envolvidas e classificar negócios jurídicos.
Também possibilita transformar documentos digitalizados, inclusive imagens, em informações estruturadas.
Ao analisar os termos de utilização, o registrador identificou a declaração de que os dados processados não seriam empregados no treinamento de modelos externos ou pertencentes a terceiros.
Entretanto, a mesma documentação estabelecia que os algoritmos, modelos, arquiteturas e demais tecnologias utilizadas eram de propriedade da empresa e permaneciam confidenciais.
Essa combinação apresenta um desafio importante: embora exista uma declaração de proteção dos dados, o profissional responsável pelo ato pode não ter acesso aos mecanismos internos que determinaram o resultado produzido.
A situação levanta questões sobre auditoria, transparência e responsabilidade jurídica.
É melhor desenvolver um sistema próprio ou contratar uma solução disponível no mercado?
A discussão também envolve decisões administrativas e estratégicas das serventias.
Manoel vivenciou essa escolha diretamente. Em setembro de 2026, encerrou a utilização do Sistema Manoel Valente (SMV), desenvolvido em 2019, e passou a utilizar uma solução de outro fornecedor no 2º Registro de Imóveis de Caxias do Sul.
A decisão foi apresentada como parte do amadurecimento da gestão tecnológica da serventia, e não como consequência de um fracasso do sistema anterior.
O desenvolvimento interno pode proporcionar conhecimento aprofundado sobre os processos e maior participação na construção das ferramentas.
Por outro lado, soluções comerciais podem oferecer estruturas de manutenção, integração e expansão que seriam mais difíceis de desenvolver isoladamente.
O registrador também acompanha a concentração do mercado de softwares especializados, incluindo a atuação de grupos estrangeiros que adquirem empresas de tecnologia voltadas a segmentos específicos.
Essa movimentação amplia o debate sobre dependência tecnológica, autonomia das serventias e controle das infraestruturas digitais utilizadas em serviços públicos delegados.
Governança da inteligência artificial
O maior risco é a inteligência artificial alcançar capacidades cada vez mais avançadas?
Na avaliação apresentada por Manoel, uma das principais preocupações está na velocidade do desenvolvimento tecnológico.
Os sistemas evoluem rapidamente, inclusive com a possibilidade de ferramentas de inteligência artificial contribuírem para o aprimoramento de outros modelos.
A questão é saber se os mecanismos humanos e institucionais de compreensão, fiscalização e controle conseguirão acompanhar esse ritmo.
Ao comentar reflexões do pesquisador Dario Amodei, o registrador destacou o risco de a capacidade tecnológica avançar em velocidade superior à capacidade de avaliação e governança.
Nesse cenário, instituições públicas, empresas e órgãos reguladores poderiam enfrentar dificuldades permanentes para compreender e supervisionar sistemas cada vez mais complexos.
A solução seria interromper o desenvolvimento da inteligência artificial?
A discussão não aponta simplesmente para a paralisação das pesquisas e aplicações tecnológicas.
Entre as alternativas apresentadas estão a criação de avaliações independentes, auditorias externas, padrões internacionais de segurança e parâmetros para um desenvolvimento realizado em velocidade compatível com a capacidade de supervisão.
A reflexão também considera outros alertas relacionados à expansão da inteligência artificial.
Um deles é o risco de dependência cognitiva, mencionado a partir de um relatório do Massachusetts Institute of Technology (MIT) sobre inteligência artificial e educação.
Outro envolve as preocupações sobre riscos catastróficos associados à tecnologia, atribuídas à Anthropic no material analisado.
O debate ainda inclui a avaliação do investidor Ray Dalio sobre a possibilidade de formação de uma bolha econômica no setor.
Embora tratem de aspectos diferentes, essas discussões convergem para uma preocupação comum: a necessidade de desenvolver mecanismos de controle e avaliação compatíveis com a dimensão das transformações.
Política institucional e Provimento 247
O Validador Nacional de Selos fortalece a segurança dos atos ou apresenta novos riscos?
A modernização tecnológica dos serviços extrajudiciais também envolve disputas institucionais sobre a implementação e a administração das infraestruturas digitais.
Nesse contexto, Manoel analisou as controvérsias relacionadas ao Provimento 247 e ao Validador Nacional de Selos.
Entre os acontecimentos mencionados estão a manifestação da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG/BR) e de outras entidades nacionais solicitando à CNR a retirada da indicação da empresa NEWTECH S.A.
Também foi mencionada a apresentação de pedido pela CNR ao Corregedor Nacional de Justiça para revogação integral do provimento.
Conforme a sequência descrita no diálogo, o pedido de revogação imediata foi indeferido, enquanto a eficácia da medida permaneceu suspensa durante a etapa de participação institucional e avaliação técnica.
O registrador reconhece a finalidade apresentada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ): desenvolver uma infraestrutura nacional capaz de ampliar a autenticidade, a integridade, a rastreabilidade e a segurança dos atos extrajudiciais.
A preocupação, entretanto, está relacionada ao modelo de operação e à definição de quem exercerá o controle sobre essa estrutura.
O Conselho Nacional de Justiça poderá rever sua posição?
A avaliação de Manoel é de que o CNJ dificilmente abandonará a iniciativa.
Ele relaciona essa perspectiva ao ambiente de pressão institucional sobre o Poder Judiciário e à possibilidade de mudanças que atinjam diferentes setores vinculados à prestação dos serviços de Justiça.
Entre os grupos potencialmente afetados estão profissionais do corpo técnico, serviços auxiliares e atividades delegadas.
Essa interpretação representa uma avaliação do registrador sobre o cenário institucional, e não uma decisão definitiva do Conselho.
O debate permanece relacionado à forma como as novas estruturas tecnológicas serão implementadas e à participação das entidades profissionais na definição de seus modelos de funcionamento.
Pesquisa acadêmica e próximos projetos
As reflexões sobre tecnologia e registros poderão se transformar em uma publicação acadêmica?
Além das atividades registrais, Manoel desenvolve projetos voltados à investigação das relações entre propriedade imobiliária, tecnologia e organização territorial.
Aprovado para um pós-doutorado em Direito na Universidade de Caxias do Sul (UCS), o registrador apresentou a pesquisa intitulada Propriedade Privada Imóvel e Infraestruturas de Confiança na Governança Territorial: o papel do MapBiomas no planejamento territorial sustentável.
O estudo pretende examinar a relação entre a propriedade privada imobiliária, os mecanismos institucionais de confiança e a utilização de informações territoriais para o planejamento sustentável.
A presença do MapBiomas na proposta indica o interesse em integrar dados territoriais e ambientais às discussões jurídicas sobre propriedade e governança.
Manoel também diferencia os conceitos de infraestrutura de confiança e infraestrutura de governança, considerando essa distinção relevante para a construção de sua pesquisa.
A intenção é utilizar o ambiente acadêmico para aprofundar e validar as reflexões desenvolvidas ao longo dos diálogos, com a possibilidade de transformar o relatório final do pós-doutorado em livro.
Quais são os próximos compromissos previstos?
Entre as atividades anunciadas está um webinar da Escola Nacional de Notários e Registradores (ENNOR), marcado para 11 de novembro de 2026, às 14h30, dedicado à propriedade privada imóvel e às infraestruturas de governança territorial.
Também está previsto, para março de 2027, um seminário de encerramento do pós-doutorado na Universidade de Caxias do Sul.
Para o encontro, Manoel convidou Sérgio Jacomino a apresentar uma palestra sobre registro de imóveis, tecnologia e infraestruturas de confiança.
As atividades deverão ampliar as discussões sobre o papel dos registros imobiliários diante da modernização tecnológica e das transformações na gestão territorial.
Os desafios que permanecem sem resposta
Apesar dos avanços tecnológicos e das iniciativas institucionais em andamento, diferentes questões continuam abertas para o setor registral.
